資金週轉-中國保障房建設融資渠道漸明房企熱情高漲

來源: 資金週轉    發佈時間:2011/4/11 下午 05:50:34    流覽:
資金週轉,去年底的中央經濟工作會議提出,2011年全國范圍內將新開工1000萬套保障性住房,未來5年一共將新開工3600萬套保障性住房。
去年底的中央經濟工作會議提出,2011年全國范圍內將新開工1000萬套保障性住房,未來5年一共將新開工3600萬套保障性住房。為了貫徹落實中央提出的保障房目標,近期各地紛紛表示,加快保障房建設將是今年的工作重心。據悉,相比2010年590萬套保障房建設規模,2011年我國保障房的建設同比呈爆發式增長。隨著樓市調控的深入,北京房地產市場也正迎來“變局”。保障房逐漸成為開發商的新選擇,綠地、中海、保利、棲霞建設都紛紛在保障房建設領域發力。

不過,儘管房企熱情高漲,開發建設保障性住房所需要面臨的諸多困惑和挑戰,也確實的擺在各大房企面前,特別是資金壓力的挑戰。眾所周知,和商品房開發比較,保障房開發利潤低,因此,在商品房市場快速發展的時代,多數開發商對保障房建設並不感興趣。隨著政府對保障房的積極推進,像万科等大型開發商也敏銳地看到了整個市場結構醞釀變化背後的機會。 2010年,商品房的銷量也就只有800多萬套,而2011年,保障房的建設量就有1000萬套。甚至有人擔心,保障房的大力建設將會使市場出現供大於求的局面。因而,雖現在建設保障房還沒有好的盈利模式,但不少龍頭開發商仍然積極參與保障房建設。相關專家表示,保障房建設的前期探索,可以為以後進入這一塊市場積累經驗。如果現在不參與進來,在保障房大規模推開之後,必然面臨缺位的尷尬。

另外,由於保障房項目建設成本較低,宣傳和銷售費用不高,且需求穩定,資金周轉速度快,銀行貸款對開發商自有資金率要求較低(20%即可),因此保障房建設的自有資金回報率一般可做到20%或更高。尤其在大範圍的限購政策嚴重抑製商品房需求的大背景下,保障房儘管利潤不高,但卻安全。此外,保障房小區中的配套商業可以按市場價出售,也提高了保障房項目的利潤率。日前,貴州房地產商中天城投稱,保障房建設項目的收益率可達8%以上。這無疑對社會資本產生了極大誘惑力。因此,曾被視作利潤“雞肋”的保障房逐漸成為開發商的新選擇。

保障房建設最關鍵因素就是資金的來源問題,海通證券房地產行業研究員指出,2011年計劃建設的1000萬套保障房需籌措1.3萬億元資金,其中中央和地方政府僅能保證400億元和200億元財政​​撥款,棚戶區企業和職工投資3400億元。那麼,剩餘需要各地籌措的8000億元龐大資金必須以依靠開發商為主的社會各方力量支持。

3月9日,住房和城鄉建設部副部長齊驥表示,正在研究,並會很快制定金融機構支持保障性安居工程建設特別是公共租賃住房建設的中長期貸款政策。政策的設計重點是,通過政府補助、注入資本金或者貼息,然後再通過商業銀行貸款,大大提高融資的能力。銀監會也表態稱:信貸將傾向保障房。銀監會發文要求,銀行業金融機構今年要繼續加大對保障房的信貸支持力度。此前銀監會還出台過保障經適房和廉租房貸款的政策。財政部部長助理王保安也表示:不僅如此,各地可以將土地出讓淨收益、住房公積金增值淨收益等安排用於廉租房的資金,統籌用於發展公租房。在2月24日的保障性安居工程建設工程會議上,李克強副總理表示,各級政府要多渠道籌集資金,大規模推進保障性安居工程建設,大力發展公租房。

種種跡象表明,保障房建設融資渠道逐漸明朗,很多房企也恰恰看中了其中的玄機。中信建投證券分析師陳瑩認為:“開發商除可藉助保障房項目從政府獲得信貸、土地、稅收等多種優惠,更具吸引力的是開發商從中獲得商品房項目的機會。在各地方政府保障房建設任務壓力加大的背景下,為緩解資金壓力,不少地方政府規定商品住宅項目需配建一定比例保障房,這一做法有擴大之勢。由於配建保障房的商品房項目越來越多,對於開發商來說,如果不參與保障房建設,就意味著開發商勢必放棄商品房項目,使可供選擇的項目資源減少。” 同時,保障房建設很有可能為上市房企打開融資渠道,也許這才是各大房企將重點轉向保障房建設的根本原因。
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